200天湾区买房挑战!看房、下offer、贷款、过户等第一手实战经验分享

2019-06-10 02:20:30 阅读量5761
今天想和大家聊一聊我们整个的买房经历,而且会给大家分享很多只有经历了才会领悟到的买房经验之谈,希望对想要买房的你提供更多参考建议,少走些弯路,买到心仪的房子。

前段时间买到了心仪的房子,忙着要装修。买房是人生中的一件大事,我和老公属于保守理性派,在面对湾区高居不下的房价,只求遇到真正喜欢的才会下手。

今天想和大家聊一聊我们整个的买房经历,而且会给大家分享很多只有经历了才会领悟到的买房经验之谈,希望对想要买房的你提供更多参考建议,少走些弯路,买到心仪的房子。

| 准备工作

1. 先做 Pre-Approval(贷款预批准)

除非是all cash买房,否则贷款买房前需要先做Pre-Approval。贷款预批准的目的是知道自己能否贷款,以及能贷到多少钱。

每个银行的做贷款标准略有不同,Loan officer 建议多联系几个,货比三家,很多Loan Agent 为了把你的单子拿到手,会先承诺你低利率、快速Close,但其实最终贷款的审核是要银行的Underwriter(下列成UW)来做决定,loan officer 只是起到中间沟通协调的主要作用,例如在贷款的过程中,UW需要任何补充资料,会叫loan officer向你索要。

我们最开始找的是Union Bank,由于中间沟通有一些误解,在没有我们允许的情况下先run了我们的credit,非常不守信用。

后来我们选择了Citi Bank,我遇到的loan officer比较负责任,效率很高。我们做的贷款21天就能close(通常是30天),也给我们买房出offer提供了一大优势。

另外Citi Bank对贷款者的身份/签证(公民、绿卡、H1B、F1)公平对待,所给的贷款利率是一样的。

我们这次选择的Mortgage是30年还款10/1 ARM,利率3.875%(我们loan officer帮我争取到了非常好的利率,另外利率也和每个人的信用积分、首付比例等因素紧密相关的)。

10/1 ARM的意思是,前10年利率不变,第11年开始利率按照到时候的情况来定。关于贷款的问题,之后有时间我会单独写一篇来说。

在这里要特别提醒一下,贷款前三个月,Bank Statement不要有大额现金进入或这来自他人的转账,这样UW在审核的时候需要提供很多证明,会让贷款的过程变得繁琐而费时,当然也有一些银行只要提供gift letter就可以顺利解释清楚。

Pre-Approval letter 大概2-3天就能做出来,如果你是想去新楼盘买房,建议尽早做Pre-Approval,这样就尽早排队。今年4-5月房价最高的时候,我们这里的新房(Townhouse/Condo)都有500多人在排队!

越早排队,等到release的时候,你就可以优先选择房子!每个楼盘release的频率不同,比如每两周会release 十套房子出来,然后排队等候名单上的买家在统一现场,按照顺序购房。

2. 确认买房的定位

一般第一套房子都是自住房,首先要根据自己的寻求选择,交通、学区、位置、周围环境、房子新旧、面积大小等都是你不断筛选要考虑的因素。我个人认为最重要的就是location!location!location!

尤其在湾区,基本上位置决定了一切。Palo Alto、Mountain View、Cupertino、Santa Clara等地区,是最接近硅谷科技公司(宇宙中心)的位置,这边的房价基本都是200万起跳,豪宅区更是上千万,经济危机来了的话,房价也不会降得太离谱。

其次你要考虑购买什么房屋类型:

  • Single Family House(下文简称SFH),独立屋,增值最快,有院子、车库,拥有土地和房屋的永久产权,SFH基本没有HOA物业费。(部分近20年新建的SFH可能有$100左右的物业费)


  • Townhouse,联排别墅,几栋别墅拥有共同的墙,但是院子很小。价格介于公寓和SFH之间,有一定面积的土地所有权。小区有游泳池、健身房,每月需要缴纳HOA费,便宜的$200多,贵的$500多。

  • Condo,一般和隔壁share一面墙,而且领居家的二楼会穿插在你家这边来,你住的三楼正好的领居家的楼上,房屋结构是互相穿插的。每月需要缴纳HOA费,如果想对房屋的内部进行修改,必须经得物业的同意。

  • Apartment,公寓,这个就很像国内的单元房,没有院子。如果买房预算不多的话,可以考虑买公寓。大部分的公寓会有健身房、游泳池、停车场等,每月也需要缴纳HOA费。但是公寓的升值空间小,没有完整的土地产权等,也是其明显的缺点。

我和老公最开始的预算有限,是打算买Townhouse或者Condo的,后来房子看多了,考虑到SFH拥有土地和房屋的永久产权,且没有HOA物业费,有很大的院子,我们就决定一步到位买SFH吧。因此,我们最后的目标定位为:位置好的Single Family House!

有了清晰的定位,你再看房的话就会更加有目的性,及时地过滤掉不合心意的房子,大大提高效率。

| 购房流程


1. 寻找Agent

在房产交易中,Agent中介有两种,分别是Seller’s Agent 和 Buyer’s Agent。房产中介会帮助一起完成购房交易的过程,在湾区,买卖双方的Agent一般会分别获得成交价的2.5%作为佣金。

所以在整个房子交易下来,会有5%的钱作为佣金费,这钱是卖方支付给双方的Agent(当然归根结底就是你买房子的钱)。房屋交易过程中,买卖双方是不见面的,所有联系都是通过各自的Agent来进行沟通。

如果是买新房的话,直接与Builder交易,可以不需要Agent,但我并不建议这样。因为这样Builder就省去了一大笔佣金,如果你找一个Agent,Builder是需要付佣金给你的Agent,而遇到人好的Agent还可以返给你一些钱,何乐而不为。

购买二手房的话,一般都要有自己的Agent。遇到一位负责任、上心、资源多的Agent并不是一件容易的事,我们也是中间更换过一次Agent,原先的Agent带我们区看房的时候特别不耐心,一直催着我们买房,让人很不舒服。后来经朋友推荐了另一位Agent,这样一对比才会知道哪个更好。

我们看房的时候,遇到特别喜欢的,想要认真考虑的,一般都会叫Agent过来和我们一起讨论看房,比如这房子位置怎么样,房子结构是否合理,那些区域适合改装么等等。

然后Agent会去和对方(Seller's agent)索要房子的Home inpection report, Roof inspection report, Termite inspection report等房屋文件,让你对房子的整体情况有个更细致的了解。

一般负责任的Agent会帮你仔细看一遍这些Report,毕竟他们更在行,能看得出来房子是不是有大问题,尤其是遇到地基有问题的房子千万不能买。还有一些房子没有Foundation report,建议你在出Offer的时候加上Contigency。

Agent还有一大很重要的作用,就是在最后出Offer的时候根据自己的经验和Seller's agent软磨硬泡吧,因为要有足够的沟通技巧,说不定就可以套出目前收了几个Offer,最高价是多少,这样你出Offer的时候心里有底,知道要加多少钱。

一般大家都是在Offer due之前的最后关头出Offer,有些Seller's agent不接受Conter价格(竞价),所以你出价的时候就得和自己的Agent商量好,一步到位。这里面有很多技巧,所有找到一位心仪负责任的Agent十分重要。

2. 开始筛选房源

前面提到,最开始我和老公本来是想买新建的Townhouse或Condo,这些新建的楼盘有的是有样板房(Model Home)的,你可以直接去看。

先去Sales Office注册一下名字,第一次的话可以带Agent过去签上Agent的信息,这样以后你再来的话,Agent是不需要跟着你再跑一趟的。需要注意的是,新建楼盘的Builder之后付佣金的时候只认你第一次带来的Agent,所以不建议你决定在这里买房的话轻易换Agent。

湾区(南湾)有一些新楼盘在2018年4-5月市场最热、房价最高的时候,房子release的时候大排长龙,大家好像都失去理智一样的排队买房。那时候,2B2B的Townhouse,1200 sq ft居然卖到130万,简直令人发指...这个价格都可以买SFH了!

后来楼市回温,Townhouse和Condo是最先掉价的,起码跌了5%-10%,那些在最高点买房的朋友真的要哭晕在厕所,一年工资白挣了。看到这种趋势,我们越来越坚定了要买SFH的决心!

有那么一段时间,我和老公的周六周日下午被各种SFH的Open house排满,开启了认真看房的模式🔛由于我们之前的定位很清晰,想买的是位置佳的SFH,所以我们在用房源软件的时候,能够很容易地筛选出值得去看的Open house。

我们用的最多的房源软件是Redfin,也有人喜欢用Zillow。有段时间我真的是天天刷Redfin,一遇到新出来的房子就会看看房屋基本信息和图片,觉得不错的我们会周末马上去看Open house。

在Redfin上你可以输入自己对房子的要求,然后符合条件的房源会被筛选罗列出来,有房屋的照片、基本信息、建造年份、当前估价、学区、历史交易价格、周围新list的房子、周围近期成交的房子等相关信息都列出来,这样你基本可以判断是否值得去看Open house。

3. 看Open house需要注意的问题

一般看Open house我们会先自己去看,有些房子在图片上看着非常decent,现场去看又是另一个样子了。去看房的时候,我总结了以下需要注意的参考因素(次序不分先后),大家在看房子的时候就知道怎么看了。

  • 年份、面积、卧室大小、客厅大小

  • 是否有后院?草地/水泥,大小

  • 是否有篱笆?

  • 装修是否温馨?是你喜欢的风格吗?你有没有预算remodel?

  • 厨房设计是否喜欢?一字形、L型、T型、U型、岛型...

  • property tax

  • 浴室有天窗吗?采光如何?

  • 客厅/房间是木地板还是地毯?

  • 客厅/房间(尤其是主卧)的朝向

  • 地板是实木,laminate,还是engieering wood?

  • 房子的地点,小区环境

  • 学区多少分?离学校的距离

  • 房子有几层楼?房间都分布在哪一层?

  • 是否有壁炉?是否有暖气/中央空调?

  • 客厅设计家具是否好摆?

  • 现在看房里的摆件是都是租来摆设的,可能有一些要维修的地方被家具挡住了

  • 这条街上三个月内(甚至一年内)交易的房子资料都看一遍

去看房子的时候,如果整体看下来挺喜欢的,建议大家多问Seller's Agent下面这些问题,有助于对房子更深入地了解!

  • 房子的屋顶多少年了?

  • 为什么上一任屋主要卖房?

  • 三年内房屋里有出现过任何意外事件吗?

  • 你们的目标价是多少?

  • Offer Due Date 是什么时候?

4. 正式下Offer

最后你想出的价格肯定是自己定的,有的Agent会给出一个他心里觉得这个房子会成交的价格,但是Agent普遍会往高了说,因为价格越高,你买到房子的几率就越大,他们拿到佣金就越快。

我和老公出价的原则是根据当前市场每个sq ft的单价乘以面积,如果房子特别破,要减去一些装修的钱来得出最后的一个价格。

我们第一次出价的时候会相对保守一些,看对方Agent的反应,如果对方是很热情地回复我们,那基本上我们就是前几名,如果对方Agent不那么热情,那可能就是我们出的价格没有优势。

我记得我们第一次出价后,对方Agent有点爱理不理的态度,后来我们果断往上加了一些后态度变好了,回复得也及时了。

最后这个房子收到了15个offer,在目前市场slow down的情况下是这个数量算是很多了,说明房子还是很不错的,大家都想抢。

另外我们还得知,第一出价的价位有5个买家都是差不多的价格,我们后来果断加了一点价格真的是险胜,最终顺利拿下来这套位置佳的SFH,非常满意。

Offer里有一些条款,在签字之前要看清楚,仔细核对条款是否描述准确。还有一些要求也可以和对方谈判的,例如冰箱、洗衣机、烘干机等电器是否能留下,是否加Contigency,Escrow和Title费用能否卖方来承担等等问题。

我的Agent会帮我填好大部分的信息,等我们签字后,就正式提交Offer。如果我们被选中了,对方Agent会让卖方签字,购房合同正式生效。

关于Offer的还价,在湾区比较难,因为竞争买房的人太多了,很多Offer都是加价的,在房市最热的时候,还有人直接在listing price上家了20-30万都是很普遍的。

也有例外,就是这个房子的listing price高得离谱,就会有很多人望而却步,看到价格就直接不来看了。这时候也可以抓住这种心理,说不定只有你来看了,你出一个低于listing price的价格,说不定机会还蛮大的。

在出价的时候,我们需要提供最近两个月的Bank Statement和Pre-Approval Letter给卖方,Bank Statement需要显示出足够的首付金额,Pre-Approval Letter是为了证明我们能贷款多少钱,加起来的数字要大于等于我们出价的数目即可,证明有购房能力(财力)。

5. 交定金

一旦卖方接受了我们的Offer,房子进入Pending状态,我们房子的卖方给了我们30天的时候Closing,这段时间就是给我们交付定金、贷款、房屋检查等。

一般要求在签署购房合同后的3天之内,把定金交给Escrow公司。我在合同签署的第2天,我就去Fidelity National Title Company支付了房价的3%作为定金,用个人支票支付。如果你的Offer里面没有加Contingency,那么这笔定金支付出去后是不可退的。

在湾区抢房的市场,比较少有加Contingency的情况,因为如果和你出价一样的竞争者没有加Contingency的话,那卖方肯定是选你的竞争者的。当然如果房子特别破的话,我还是建议要加Contingency更放心一点,这是买家不损失定金而合法退出购房交易的唯一保障。

Contingency一般有三种(引用自网络)

Inspection Contingency 房屋检查附带条款: 买家可以在合同约定的时间内对房子进行检查,并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。Appraisal Contingency 房屋估价附带条款:专业的房产估价机构对房子的估价低于合同价格,买家可以选择是否需要取消房屋交易。Loan Contingency 房屋贷款附带条款:如果在合同约定的时间内你的贷款没有获得批准,买家可以选择是否取消房屋交易。

在购房交易过程中,我们的钱(定金和银行放贷款)都是经过Escrow的第三方机构进行监管的,在房子过户登记之前不会进到卖家手里,这样对买卖双方来说都比较公平。卖方需要把房子的产权等相关资料交给Escrow,Esrow会在收到银行的放款后到County登记房屋产权转让等。

由于我们事先在购房合同里写清楚了,Escrow和Title Cost都是卖方承担,所以这笔费用几千块也能省一点了。也有一些County是要求买房出这笔钱,或者是卖卖双方各出一半。

6. 联系银行做贷款

最后你选择的贷款银行,不一定要是做Pre-Approval时候的银行。不过我们最开始做Pre-Approval的时候用的就是Citi Bank,对他们的额服务挺满意的,最后买到房子正式贷款也用的是Citi。

通常在签署合同后的一周内,银行会先指定一家房屋估价机构来做Appraisal,对房子进行估价,即你的房子在目前市场上的价值是多少。如果估价高于你的购房价则没有问题,我们估出来的价格比成交价高了5万。

但是如果估价低于你的购房价格,那银行可能就会觉得你这个房子不值这个价格,因为不会贷给你足够的钱,只能审批估价金额的贷款,你只能想办法去多凑一些钱来填补首付了。Appraisal Report一般1-2天就能出来,银行就知道你的房屋估价了。我们这次做Appraisal的钱的大约是$950,需要我们自己支付。

整个贷款审核工作是由银行的Underwriter来审核,有一些外来的钱UW会要求你提供Gift letter。虽然银行的Loan Agent不是最终批准贷款的人,但是他的作用也非常重要。

一位负责任的、有经验的Loan Agent可以根据自己的经验判断你能够否顺利获得贷款,提前告诉你需要提交哪些材料申请贷款,这样可以减少和UW来回沟通的时间并促使贷款流程能顺利完成Closing。

小tip:可以多找几家银行询问利率,银行之间是可以互相match利率的,我找了另外一家银行给了较低的利率,后来Citi给我match成功了!

7. 房屋检查 & 面试 Contractor

这步骤我们是同时进行的,在等待贷款的期间,虽然我们没有拿到房子钥匙,但是我们的Agent是可以帮我们约时间,让我们再次进入房屋内部的。如果你对Seller当时提供的房屋检查报告不放心,这时候你可以自己花个几百刀请人来做Inspection。

湾区很多SFH都是上个世纪60-70年代建的了,屋顶、空调什么的都可能要维修更换,还有白蚁的问题也是木质结构房子的硬伤,所以做一次彻底的检查必不可少。当然,如果Seller的检查报告已经非常全面可信,那你也没有必要再多花这几百刀再做一次检查。

与此同时,由于我们买的这套房子比较旧了,我们想把它装修成现代一点的风格,打算从上到下、从内到外彻底装修一下。我们约了几个不同的装修师傅Contractor,分时间段来家里评估报价,讨论装修方案等等。Contractor一般都要亲自过来现场看过,才能给我一个装修的人工费报价。

小tip:大装修一定要找有License的师傅,各方面都有保障。有些师傅借着自己不会英文而没有考License的借口,可能报价会低一些,但是万一在装修的过程中出现了任何问题,那到时候会更麻烦。

8. 房屋过户

银行最终决定贷款顺利通过后,会把所有贷款文件邮寄到Escrow那边。随后Escrow会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署产权转让。这个签完字后的文件会给寄回给银行,这时候银行会开始放款。Escrow收到银行放款后,会去County登记房子的产权转让。

产权转让登记在案后即表示房屋过户完成,我们就可以去领钥匙🔑。到了这里,就是顺顺利利的真的买到房子了!

*本文转载自旧金山湾区消费指南微信公众号

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